недвижими имоти в чужбина

Предпоставките за придобиване на частна собственост в чужбина могат да бъдат много различни. За някои, това е интересна инвестиция обект, а за други - място на пребиваване на децата, които учат в чужбина, място, където да прекарат празниците със семейството си, за трети - трамплин за преместване на цялото семейство да заемат постоянно пребиваване в чужбина.

Въпреки това, независимо от възможните причини за такава скъпа покупка е необходимо да се обърне специално внимание на въпросите на данъчното облагане, за процеса на придобиване и по-нататъшна употреба (или продажба) на частната собственост не доведе до допълнителни разходи.

В тази статия ще научите за функциите на придобиването на частна собственост във Франция - един от най-популярните страни сред български haynetov. По-специално, ние ще обсъдим основните фискални и практическите аспекти, свързани с използването на съвременни машини за собствеността и управлението на френската частна собственост - SCI. като се вземат предвид последните промени в данъчното законодателство на Франция.

Какво е SCI

SCI (Société Civile IMMOBILIERE) - е частно партньорство, което има статут на юридическо лице и трябва да има поне двама участници. SCI не може да извършва търговска дейност, където участниците са единствено отговорни за задълженията на SCI пропорционално на техните дялове в собствения капитал.

Всъщност, използването на SCI в структурата на собствеността в сравнение с прякото собствеността на недвижими имоти инвеститор не води до допълнителни разходи за данъци, тъй като разпределението на печалбите в полза на участниците не подлежи на данъчно облагане върху нивото SCI. В същото време, този вариант е по-гъвкава по отношение на привличане на средства за закупуване по отношение на съществуващите ограничения за обмен на физически лица - български граждани. SCI също така дава възможност за по-голяма ефективност и гъвкавост при наследяване на имущество.

Данъчно облагане структура

Така че сте решили да си купя къща във Франция, а може би дори да сте заинтересувани от използването на SCI. Какви са данъчните последици от това може да доведе?

Първо, възможно данък върху нивото на SCI. Ако SCI предоставя имот за ползване от трети лица, които не начисляват такса за отдаване под наем, SCI е длъжен да заредите условно приходите от наем съответства на нивото на пазара, както и да изплати данъците си. Въпреки това, ако имотът е в използването на физически лица - участници SCI. това данъчно задължение не възниква (независимо от това кой е член на семейството е член на SCI, и колко често той или тя живее в къщата). С други думи, ако SCI е собственост на един или повече членове на семейството, цялото семейство може да живее в къща без данък последици от условната рента.

За разлика от структурата с SCI. във френския собственост частна собственост чрез дружество във Франция или друга страна от ЕС в такава ситуация всички допълнителни разходи, свързани с облагането на условната рента на компанията във Франция, дори и ако имотът се използва от акционера на дружеството и членовете на неговото семейство.

И юридически лица, които притежават частни имоти във Франция са длъжни да заплащат годишна такса в размер на 3% от пазарната стойност на имота. Това правило обаче има и изключения. По-специално, не е начислен данък, ако юридическото лице е регистрирано във Франция / друга страна от ЕС или държава, с която Франция е подписала споразумение за избягване на двойното nalogo с данък и който ежегодно осигурява (или се задължава да предостави при поискване) Информация за участниците, които притежават повече от 1% от капитала, на данъчните власти на Франция. В този случай, SCI освобождава от задължението за предоставяне на информация на данъчните органи на Франция (а оттам и от данъка), тъй като тази информация е разкрит в годината да представи декларация за данък върху доходите.

На второ място, това е възможно данъчните последици за членовете на SCI. Така че, участниците в SCI. Франция са чуждестранни лица трябва да плащат данък върху лично богатство, ако стойността на френските си активи (нето на пасиви) надхвърля 1,3 милиона евро. В този случай, френските активи включват движими вещи и недвижими имоти във Франция, пряко или косвено, собственост на данъкоплатеца (включително дял в SCI). Последните промени по отношение на този данък леки подобрения на положението на данъкоплатците - в допълнение към това, което е бил възкресен, праговата стойност на активите за събирането на този данък (по-рано, че е 800 хиляди евро.), Също е бил значително намален данъчна ставка. Сега за държави от 1.3 до 3 милиона данъчна ставка е 0.25%. и състояния за повече от 3 милиона - 0.5% (по-ранни нива варират от 0.55 до 1.8% в зависимост от размера на състояние).

Изчисляването на данъчната основа на този данък се прави за всеки участник поотделно SCI въз основа на пазарната стойност на придобитите активи минус пасиви (например, ако имотът е придобит с пари на заем). В този случай, ако участниците в SCI са членове на едно семейство, при определени обстоятелства, те могат да бъдат третирани като един данъкоплатец за данъчни цели на състоянието.

Доскоро това беше възможно да се привличат дългово финансиране директно от участниците в SCI или техните дъщерни компании (предимно разположени в ниски данъчни юрисдикции) събиране и изваждане на заеми и начислени лихви срещу стойността на придобитото имущество, като по този начин се свежда до минимум база за данък върху лично богатство. Въпреки това, с въвеждането на промени, тази възможност е била значително по-ограничено. Сега можете да вземете под внимание, само получени от неправителствени SCI партии заеми (т.е. ограничението се отнася за компании, притежавани / контролирани членове на SCI). Ето защо, преди сделката е препоръчително да се работи в детайли механизма на финансиране на покупката (например, за да се разгледа възможността за получаване на банков кредит, гарантиран от дъщерни дружества).

В същото време, както и в случаите, когато на привлечените средства не отговарят на критериите neaffilirovannosti всяко имущество, закупени изцяло от собствени средства на инвеститора, той остава възможност за оптимизиране на ефекта от данъка върху частна държавна yanie. За да направите това, трябва да се разшири съставът на участниците SCI (за предпочитане не член на семейството, като съпруг или деца) на стойността на дела на всеки един от участниците не надвишава 1,3 милиона евро.

Също така, пазарната стойност на имота за данъчни цели на изчислението в частния държавата може да бъде намалена с 30%, ако имотът е основната резиденция на съответните страни SCI. Въпреки това, в този случай, членове на SCI могат да бъдат признати като данъчен пребивават във Франция, както и минималния размер за изчисляване на данъка върху личните богатство за тях ще включва не само френските активи, но и в световен мащаб имота. В тази връзка, трябва внимателно да планират структурата на участниците SCI с общите активи на семейството и лични планове за всеки член на семейството.

Също така, когато притежаването на инвеститор имот е изправена пред необходимостта да плащат данък сгради и данък жилище, размерът на които зависи от кадастралната стойност на имота под наем, както е определено от данъчните власти.

Освен това, придобиването на недвижими имоти стойност на сделката за купувача, обикновено се увеличава с размера на ДДС и данък върху прехвърляне на собственост. В случай на изтичане на 5 години от датата на продажба на недвижими имоти строителство завършване ДДС не може да се плати, обаче, по-високата ставка на данък върху прехвърляне на собственост.

Данъците за продажба на недвижими имоти

В случай на решение за по-нататъшното продажбата на недвижими имоти на данъчните последици от сделката на ще зависи от мястото на данъчно облагане на продавача. Например, френски чуждестранно приходи от продажбата на акции в SCI / имот се облага в размер на 33,33%. В същото време, има данъчни облекчения за дългосрочно стопанисване. По-специално, след 5 години на собствеността на недвижими имоти данъкоплатец има право да намали годишния размер на облагаемата печалба с 10%. По този начин, продажба на недвижими имоти, чиято собственост е над 15 години, данъка върху доходите се облагат не. Въпреки това, ако участникът SCI - българското данъчно жител, не забравяйте за необходимостта от деклариране и плащане на данък върху доходите от тези продажби в България (както в случая на продажба на акции на SCI и в случай на доходи от SCI.).

Практически аспекти на придобиването на недвижими имоти

Както бе споменато по-горе, за да се постигне данъчна ефективност на сделката е необходимо да се изработи редица аспекти, които на практика отнема време. Най-интересните обекти в пазара на недвижими имоти, като правило, прилагани в много кратък период от време и се нуждаят от бързо вземане на решения от страна на инвеститорите.

Изход от тази ситуация може да бъде сключването на предварителен покупко-продажба на недвижими имоти, което е обичайна практика. Ако по това време най-накрая определя кой в ​​крайна сметка ще направи придобиващия в сделката, страна по договора е отворен за всички инвеститори на дружеството разполага с достатъчно средства за освобождаване под гаранция. Впоследствие, при сключването на основния договор за покупко-продажба като купувачът може вече говорят друго юридическо лице, при условие че разпоредбите на предварителен договор предвиждат възможността за замяна на купувача да се прехвърлят към него на всички права и задължения по силата на предварително споразумение (включително правото на депозит). С правилното изготвяне на предварителен договор купувачът подобна подмяна не трябва да доведе до неблагоприятни данъчни последици.

Друг важен аспект - осигуряване на навременна и качествена подкрепа на нотариуса. Френските продавачи често го привлече нотариус и предлагат на купувача заедно, за да използвате услугите си за провеждане на сделката. Въпреки това, в тази ситуация е риск, че нотариуса все повече ще действа от името на продавача като страна, първоначално го е привлякло към сделката. Ето защо е препоръчително клиентът да поставят собствените им нотариус. Той няма да се увеличи натоварването, като мита за продажба на сделки с недвижими имоти ще се определят и равно съотношение между основните акции сделка нотариусите. В същото време, този подход ще позволи на купувача да получи мнението на напълно независима нотариус относно коректността на документите на собствеността върху недвижими имоти и възможни правни рискове.

Данъчни рискове, свързани с движението на пребиваване

В допълнение към данъчната тежест, свързана с придобиването на недвижими имоти, инвеститорът може потенциално да застраши по-сериозни данъчни проблеми. В зависимост от конкретните факти и обстоятелства, свързани със собствеността и пребиваването в имота: редовността и общата продължителност на престоя във Франция, които живеят в тази страна, семейството, наличието на бизнес интереси, и т.н. Български инвеститор може да се счита местно лице за данъчни на Франция. В този случай, доходите на световната инвеститора може да подлежи на данъчно облагане във Франция от значително по-високи цени, отколкото в Руската федерация.

В тази връзка, в случай че инвеститорът няма планове да се движат на постоянно място на пребиваване във Франция, е необходимо да се разработи набор от мерки за намаляване на този риск, като се вземат предвид всички съществуващи семейни и фирмени фактори, както и дългосрочните планове на инвеститора.

Учените и архитекти се работи усилено, за да ни даде всичко, по-добър нощен сън. Как възнамеряват да се постигне това? Мишел Леже знае отговора.