Договорът с агенцията за недвижими имоти
Над 20 години на развитие на недвижими имоти в Екатеринбург има много професионални и компетентни брокери. Въпреки това, всеки пазар функционира в рамките на правната рамка. Въпреки това, в някои случаи, работа недвижимост надхвърля задълженията, установени съгласие агенция. Например, има случаи, в които специалисти от агенцията помага на клиента, когато продавачът не е в бърза да напусне продадените апартаменти. Въпреки, че е била договорена, условията на договора.
Въпреки това, има случаи, когато има конфликти. По-голямата част от причината за техния произход се крие в хитър текста на договора. По време на процеса, клиентът има вероятност да изгубите. Помислете за ситуация, в която "слабото звено" на договора може да бъде коригирана в полза на клиента.
Списък на посреднически услуги
Адвокати агенции за недвижими имоти препоръчват на клиентите да настоява, че недвижимост задължения, са били по-подробно и най-точно, както е посочено в договора за представителство. По-долу са изявления, които биха могли да се тълкуват по два начина, както и тези елементи се договори, които биха могли да навредят на интересите на клиента. Всички състави са цитати на договорите, които се използват в агенциите за недвижими имоти в Екатеринбург.
1. "търсене и показване на обекти, които отговарят на изискванията на клиентите."
Като правило, договорът не регистрира точния брой на обекти, които ще бъдат предложени на клиента за срока на договора. Разбира се, че е възможно, че клиентът ще се насладите на първите, които показват, плоски, и той ще го купя. Въпреки това, в градските потребители форуми често изразяват недоволство от брокери, които си мислят, вземете и да шоуто твърде малко обекти. Интересното е, че в случай, че клиентът ще се озовете на обекта и да го придобие в периода на договора, той ще бъде задължен да плати на агент своята комисионна. Същото ще се случи в случай на предсрочно прекратяване на договора по инициатива на клиента.
Пазарните експерти смятат, че този параграф трябва да бъде допълнена от споразуменията Урал агенции за недвижими имоти.
Людмила Plotnikova, адвокат UPN:
"Вярвам, че агенцията трябва да напиша, че изборът трябва да се покаже най-малко три до пет съоръжения по време на срока на договора. Споразумението е необходимо да бъдат описани характеристиките на обекта, който искате да закупите. Клиентът може да предложи, защото най-малко 200 обекти, въпреки че цялата цена, но никой от тях няма да работи. "
2. "За да се подготви документите, необходими за правилното изпълнение на сделката."
Този параграф не разкрива кой точно - агент или клиент - ще събира справки. Под "подготовка на документи" в този случай може да се разбира като получи всички необходими документи за извършване на сделката за клиента, и се уверете, че всички препратки, предоставени от клиента, и дори тяхното полагане в папка в последователност, за да предоставят документите за регистрация. Адвокатите препоръчват да се определи, кой ще събере на документа и да се отрази това в договора.
3. "Насърчаване създаването на взаимни споразумения между страните."
Може би най-агент на купувача ще лобира идеята за използване на клетъчна банка за населени места, или, най-малкото, за да настояват за използването на банкови услуги за преобразуване и проверка на банкноти. По един или друг начин, но ролята на недвижимост в процедурата за населените места не е ясно. Ще агент по недвижими имоти за преизчисляване на размера или проверка на автентичността на банкнотите сами по себе си, както и дали грешката е основание за намаляване на заплатата му, или дори основание за прекратяване на договора? Тези въпроси остават открити.
5. "След подписването на договора с купувача да извърши съвместно с опциите за търсене на клиентите да купуват на обекта."
Тази точка - това е откъс от споразумението за обмен на жилища (апартаменти е свързана с продажбата на привличане на клиенти и други). В идеалния случай, двете сделки за унищожаване и покупката трябва да се извършват с минимален интервал, за предпочитане в същия ден. Въпреки това, в съответствие с предходната алинея, съоръжение за търсене за покупка трябва да бъде в деня на подписване на договора за продажба е само началото. Имайте предвид, че в Екатеринбург селища между страните са направени по време на подписване на договора. По този начин, клиентът рискува да бъде оставен сам с парите от продажбата на един апартамент в продължение на няколко седмици или дори месеци. И като се има предвид темпът на растеж в цените на жилищата в Екатеринбург, след няколко месеца на търсене може да откриете, че пари за закупуване на желания недвижим имот, не е достатъчно.
Людмила Plotnikova, адвокат UPN:
Да не остане дългосрочно с пари в брой, трябва да бъде фиксирана в договора срок, по време на което трябва да се направи брояч сделката. Освен това, тя може да бъде предоставена на агент, отговорен за увреждането на имущество, придобито от сумата на продажбата (например, заплащане на неустойка, която е равна на скоростта на рефинансиране).
1. Първи информация недвижимост на тежести на обекта - заявка за сертификат от Единния държавен регистър;
2. Получаване на информация недвижимост от наличието на дълг за комунални услуги;
3. Получаване на информация за агент за недвижими имоти, регистрирани в жилището е ориентирано - искане за информация в паспортната служба;
4. Проверете собствениците на апартаменти, както и лицата, регистрирани в апартамента, за сметка в физиконеврологични или narcological диспансер.
Списъкът не е изчерпателен и може да бъде допълнена във всяка Случаят с.
Имайте предвид, че, по думите на брокерите обикновено обещават да направят тези действия, както и много практика от него, но поради голямата отговорност, в по-голямата част от изпълнителната власт на договора за представителство, тези елементи не се записват.
възнаграждение на брокера
1. "Плащането на наградата се извършва чрез недвижимост __% плащане или след подписването на договора или след подписването на договора с обекта на клиента. Страните се споразумяха такса може да бъде заплатена в различен ред. "
Покупката и подбора на апартаменти на клиента трябва да бъде готов да направи авансово плащане за услугите на недвижимост. По този начин, част от таксата да бъде платена за извършване на работата. Освен това, ако валидността на клиента не разполага с време, за да се избере договор апартамент, а не на факта, че представителят ще се върне на авансовото плащане, като част от предоставената услуга, агентът загубата на време и средства. Ето защо, на клиента се препоръчва да се предписва в договора, агентът ще получи комисионна само след регистрация на правата на собственост в управлението на руския регистър. Или се определят случаите, при които плащането е възстановена.
2. "Клиентът е длъжен да заплати такса агент-долу от $ __ от стойността на жилището."
Като правило, комисионна агенция за недвижими имоти в Екатеринбург е 3-5% от покупната цена. Специалистите препоръчват да се уточни в договора за размера на възнагражденията под формата на фиксирана сума. В противен случай, агентът може да се интересуват в предлагането на клиента най-скъпите съоръжения.
3. "В случай на обекта на продажба на цена на размера, определен в клауза 1.1. договор, недвижимост получава __% от разликата "
Определяне на текущата пазарна стойност на обекта - това е една от отговорностите на недвижимост. Оценка на неформалния, а по-скоро практично. Смята се, че агентът може да му се даде, на базата на собствения си опит и познания за текущото състояние на пазара. Ако договорът изисква, че агентът ще получи процент от разликата между първоначалната цена и продажната цена, а след това на агента първоначално бе изкушен да подценява стойността на апартамента. И едва след това, по силата на споразумение с продавача да се повиши цената и вземете част от себе си разликата.
4. "агент за недвижими имоти се съгласява да предостави на Клиента възможност да се запознаят поне (препоръчителната сума от поне 3-5 опции) __ опции, напълно отговарят на изискванията на обекта. В случай на отказ от страна на Клиента на всички възможности, последният се задължава да заплати на недвижимост такса долу в razmere__ ".
5. "Клиентът прави частично плащане за обекта в размер __ при подписване на този договор и частично прехвърляне на допълнителен обект на не повече __ търсенето недвижимост, при извършване на частично плащане на продавача (притежателите) на обекти или техни представители."
При подписването на договора собственикът се съгласи да продаде своя обект на по-голяма стойност, отколкото беше планирано. Разликата между исканата цена и продажната цена става недвижимост на комисията. Когато даден купувач намери подходящ обект, агентът предлага правото да прави авансово, обектът е бил отстранен от продажба и предложи на другите. Авансът се депозира в агенция за недвижими имоти, която е част от продавача. Смята се, че реалният дружеството имоти за прехвърляне на пари е депозиран преди сделката по-безопасни от физическо лице, което може да избяга от средствата, получени в неизвестна посока.
Въпреки това, ако преди да влезе в сделката купувачът променя решението за покупка, се върне авансово плащане няма да е лесно. Фактът, че услугата се предоставя в част (обектът е отстранен от продажба, а не постоянно да търси други купувачи, събира необходимата информация), и клиентът трябва да заплати такса. Тази сума е взета от аванса.
Людмила Plotnikova, адвокат UPN:
"Да предположим, че аз реших да закупят къща и направи авансово плащане за закупуване на апартамента. Агенция е готов за мен пакет от документи за заем, за да купи този апартамент, ме заведоха до банката, помогна направи изявление. Аз банка одобри заем продавачите са готови да излязат от сделката, се подготвят всички необходими документи, агенцията изготви договор за продажба. Уведоми ме за дата на излизане за сделката. Но в последния момент реших, че този апартамент не ме устройва. В тази ситуация, нормите на Гражданския процесуален кодекс, според която клиентът има право да откаже предоставяне на услуги, но работа, която спазва агенцията, които трябва да плащат пропорционално на обема на извършената работа. "
В съответствие с препоръката на ПСГ са следните такси структура на агенцията (3-5% от стойността на таксите на агенцията за недвижими имоти се приема като 100%):
прокси регистрация на собственика на апартамента да получи авансово плащане на обекта
По този начин, агентът може да докаже, че услугата, например, е била предоставена от 85% и искане за плащане на възнаграждение. Въпреки това, не е ясно дали специалистът на недвижими имоти ще бъде в състояние да докаже в съда, че е бил законно проведено предварително. Най-вероятно съдът ще предложи на агента да се върне на клиентите надолу плащане. Недвижимост да се възстанови от бивш клиент действително направените загуби са стигнали до насрещния иск.
Валидност на договора
Договорът за предоставяне на услуги трябва да бъде определен срок на валидност, както и условията за удължаване на срока и прекратяване на договора. Специалистите препоръчват да се сключи договор за не повече от три месеца.
Людмила Plotnikova, адвокат UPN:
разваляне на договор
договори за услуги агенция може да бъде прекратен преждевременно, без санкции само в три случая:
1. непреодолима сила (непреодолима сила);
2. Смъртта на собственика или на загубата на техния капацитет;
3. актовете на държавните органи (местни правителствени), с изключение на възможността за изпълнение на задълженията по договора.
В други случаи, при условие наказания за едностранно прекратяване на договора. Обикновено, фина резолюция е равна на размера на обезщетението агент имоти. Въпреки това, адвокатите са уверени, че предвидените санкции не са легитимни.
Марина Timoshenkova, Co SROO "правата на потребителите Защита общество на Свердловска област":
"Ние имаме такова нещо като" провал на изпълнение на услуги на договора. " В съответствие с член 32 от Закона "за защита на правата на потребителите", обслужването на клиентите, може по всяко време да се откаже от договора за предоставяне на услуги и да изиска връщане на средства, нетно от действително направените разходи. Въпреки това, ако клиентът желае да прекрати договора, агенции за недвижими имоти обикновено се прилагат санкции за това, което договорът е прекратен едностранно. Това е грешно. Ако има действително направените разходи, заверени документи за плащане, Агенцията има право да приспадне. Ако разходите не се поддържат от платежните документи, след което се събира от клиента суми неправомерно. "
Клиентът има право да настоява, че наказанието за предсрочно прекратяване на договора едностранно са заменени от заплащане на действителните разходи, произтичащи от агента по недвижими имоти (което, между другото, трябва да бъде потвърдена от платежните документи).
Договорната отговорност
Според юристи, в Екатеринбург брокери са отговорни за клиента само в три случая:
1. При неспазване на задълженията по договора (наказуеми с плащане на глоба);
2. Загубата на документи (агент сам възстановява документи, санкции не са осигурени).
3. За продажба на трети страни (връщане купувач прехвърлени средства за закупуване на обекта и изплащането на неустойка в размер на рефинансиране процент на Централната банка).
Ако клиентът не ще бъде в състояние да регистрира собствеността на апартамента, който е бил избран от недвижимост, или имате някакви други проблеми, свързани с обекта, в съответствие с договора с клиента, за да попитам агент по недвижими имоти ще има нищо. Въпреки това, на Гражданския процесуален кодекс предвижда художникът отговорен за лошото качество на предоставените услуги. И в резултат на недвижимост услуга - е придобиването на клиент апартамент, и клиентът е оставено без закупения имот, то се счита, че услугата не е предоставена.
Марина Timoshenkova, Co SROO "правата на потребителите Защита общество на Свердловска област":
"" Купувачът призова агенция за недвижими имоти, агентът го взе в апартамента. След сключването на договора за продажба Оказа се, че апартаментът е заложени в полза на банката. Проблемът е, че агенцията за недвижими имоти не носи отговорност за имота, който предлага на своите клиенти, и веднага цялата отговорност поема. Но Гражданския кодекс предвижда, че договорът за покупко-продажба на апартамента не трябва да се обременени, не трябва да е в ареста, тоест, трябва да бъдат свободни от права на трети страни. Как агенцията за проверка на документите - историята мълчи. Купувачът обаче съвестен, но той е длъжен да върне имота. В случай на щети търсени от агенцията до имота, клиентът връща на възнаграждението, платено към агента. "
Дори ако агентът има отлична репутация и се препоръчва от всички приятели и познати, на договора за предоставяне на услуги, при баланс на интересите и на двете страни, е необходимо да се регистрирате толкова внимателно, колкото е възможно. Това ще ви помогне не само да се поддържа бизнес отношения с недвижимост, но не се разруши приятелството.