В договора за покупко-продажба на недвижими имоти - 74 YURKOM

Концепцията на договор за продажба на недвижими имоти

По правния характер на договора за продажба на недвижими имоти:

• • по взаимно съгласие (повдига граждански права и задължения, тъй като страните са постигнали съгласие, вследствие на прехвърлянето на нещо или други действия, които вече се прилагат с оглед на тяхното изпълнение);
  • обременяващи;
  • двупосочна (създава задължения и за двете страни);
  • sinallagmatichesky (vzaimnoobyazyvayuschy, всеки от двата взаимни задължения е предпоставка за другото; посредничи обмена на реципрочно задължение, осигуряване).

Предмет на продажба на недвижими имоти

Предметът на договора за продажба - материал обект (нещо, собственост) или нематериални (информация) на света, която е насочена пряко или което е пряко свързано с волята на договарящите се страни и която да е достатъчно индивидуализиран, за да се разграничи от други обекти.

Тъй като предмет на договора може да бъде не само специфично нещо, но родово, като в този случай степента на индивидуализация на обекта трябва да позволи да се разграничи от други неща, племенна принадлежност.

Според стр. 1 супена лъжица. HA 549 може да бъде всеки предмет на покупка на недвижими имоти и продажба на недвижими имоти, които имат признаци oborotosposobnosti (чл. 129 от НК), за п. 1 супена лъжица. 130 от Гражданския процесуален кодекс:

• • парцели, подземни парцели и всичко, което е здраво свързан със земята, това е, обекти, да ги движат без непропорционална вреда на тяхното предназначение, включително сгради, конструкции, строителство в процес на изпълнение; както и
  • предмет на държавна регистрация на плавателни съдове и въздухоплавателни средства към морето. вътрешните водни съдове. космически обекти.

Вещно право на нещата, може да се постави и друго имущество.

Субекти продажба на недвижими имоти

• • граждани
  • юридически лица
  • други участници на гражданските права (България, на субектите на Руската федерация, общински) - в някои случаи.

В повечето случаи, като продавач на собственика ето недвижими имоти. Като изключение, субектите на правото на управление на икономиката и оперативен контрол - държавни и общински предприятия, институции и държавни предприятия могат да бъдат и продавачи.

След въвеждането на процедурата по осъществяване на сделката лица с контрагенти по несъстоятелност с ценен имот лесно може да отиде в несъстоятелност или е в ръба на фалита. Такава сделка, с висока степен на вероятност, може да бъде анулирана.

По този начин, когато предмет на проверка на финансовото състояние на контрол, Продавача сделка е станало необходимо. За да потвърдите вашата честност в случай на съдебно оспорване на сделката са много важни документи, потвърждаващи неговата история: от кой източник, което сте научили за намеренията на насрещната страна, където и да отидеш за информация за изпълнителите и да ги предлагат имот от които е получил отговор и т.н.

Проверка на контрагента са извършва благоприятно чрез използване на следните услуги:

1. kad.arbitr.ru - да се провери дали не е подал петиция фалит на гражданин на арбитражния съд по мястото на регистрацията му;
2. bankrot.fedresurs.ru - проверка на наличието (липсата) на публикации относно въвеждането по отношение на гражданите, както и производството му съпруга несъстоятелност в регистъра на длъжника (това би изисквало SNILS контрагенти);
3. fssprus.ru - проверка на наличието на изпълнително производство срещу гражданин и съпругата му в изпълнителната производство данни на Банката;
4. www.cbr.ru/ckki/ - получите информация за кредитната история на продавача в Централния каталог на кредитната история на сайта на Българска Банка (тя може да се контрагент по Ваше желание или кредитна история на потребителя, например, си недвижимост направи);
5. www.reestr-zalogov.ru - да се провери отсъствието на придобита собственост в регистъра на нотифициране на залога на движимо имущество.

Не забравяйте да запазите разпечатки от интернет - това е доказателство за вашата предпазливост, това е аргумент в полза на валидността на сделката!

Форма на продажба на недвижими имоти

продажба на недвижими имоти договор трябва да бъде сключен в писмена форма, като се изготвят един документ, подписан от страните. и то се счита за сключен от момента на подписването му. Неспазването на установената форма на договор за продажба на недвижими имоти води до неговата недействителност (чл. 550 от НК).

Въпреки това, преминаването на собствеността на имота от продавача на купувача по реда на ал. 1, чл. 551 от Гражданския процесуален кодекс, е предмет на държавна регистрация. Така собствеността на имота не е купувач на базата на сложна правна структура. а именно:

1. 1. подписан договор (сделка) и продажбата на недвижими имоти
   2. сертификат за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността.

Въпреки, че само по себе си договор за продажба на недвижими имоти не причинява на купувача правото на собственост, обаче, е елемент на сложна правна структура, договорът законно свързва продавача и купувача от момента на сключването му. Тъй като договор за продажба на недвижими имоти е по взаимно съгласие, до този момент, ако продавачът и купувачът са съгласни, че задължението за прехвърляне на имота и неговото изплащане трябва да бъде изпълнена преди държавна регистрация на прехвърляне на собствеността, всяка от заинтересованите страни право да поиска тяхното изпълнение.

Въпреки това, съгласно т. 2 супени лъжици. 551 от Гражданския процесуален кодекс в съответствие с продажбата на недвижими имоти от страните по договора им с държавната регистрация на прехвърляне на собствеността не е причина да се променят отношенията си с трети страни. Това означава, че със сключването и изпълнението на договора за покупко-продажба на недвижими имоти потиска правото на продавача да се разпорежда по-късно продадени недвижими имоти, за подписване на споразумение за неговото отчуждение и прехвърли този имот на купувача, продавача изчерпи орган поръчки, които са принадлежали към него като собственик. Ето защо, всички последващи сделки, направени от продавача, след като прехвърлянето на недвижими имоти в полза на купувача в съответствие с предварително подписан договор за продажба, но преди държавна регистрация на прехвърляне на собствеността на купувача, не е валидно, тъй като перфектен unentitled лице. Съдебната практика също идва от факта, че след прехвърлянето на собствеността на купувача продавачът няма право да се разпорежда с тях, защото това имущество е предмет на производителността, като задълженията за продавача, произтичащи от договора за продажба и купувачът е законния собственик.

Преди държавна регистрация на прехвърляне на правото на собственост на продавача, да изпълняват в реалния обект на прехвърляне на собствеността на купувача си запазва правото да защитават правата си на собственост. И така, той може да претендира за реабилитация и отрицателен претенции. Купувачът, който е неподвижен обект преминава във владение съгласно продажба на недвижими имоти, преди държавната регистрация на прехвърляне на собствеността става неин титуляр собственик, а също и правото на защита на собствеността му на собственост искове. Въпреки това, не като заглавие на собственост, е в контраст с Продавача може да се разпорежда получава владение на имота.

Изискването за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността на имота по силата на договора за покупко-продажба на недвижими имоти Що се отнася до случаите на продажба на двете нежилищни и жилищни недвижими имоти. Ето защо, държавна регистрация на покупката и продажбата на договор жилищни недвижими имоти не изключва необходимостта от отделен държавна регистрация на прехвърляне на собствеността на такъв договор.

Ако договорът за покупко-продажба на жилищни помещения и стигна до заключението, направено пред държавната регистрация на прехвърляне на собствеността. продавачът губи правната възможност извършването на каквито и сделки, свързани с такива помещения, прехвърлени по силата на договора; Ето защо, всички последващи сделки с такива помещения не са валидни.

Основни условия за продажба на недвижими имоти.

• 1. по темата за продажба и
  2. цената на продадения имот.

Законът изисква, че договорът за покупко-продажба на недвижими имоти бяха дадени доказателства, определено създаде недвижимия имот да бъде прехвърлена на купувача по силата на договора, включително данни, определящи местоположението на имота на съответния урегулиран поземлен имот или като част от други недвижими имоти. При липса на споразумение относно състоянието на посочените данни, за да бъдат продадени и прехвърляне на недвижими имоти се считат за несъвместими, и сключването на договора (чл. 554 от НК).

Изисква по закон информация за продажба на недвижими имоти се съдържат в специални документи. Сред необходимите документи, идентифициращи земя са им кадастрални планове, издадени от органите, ангажирани в кадастралната регистрация на парцели. Документите, които съдържат данни, позволяващи идентификация на самостоятелна сграда (строителство), включват:

• • план на земя с посочване на неговия кадастрален номер,
  • етажни планове, обяснение на помещенията, намиращи се в сградата, и т.н.
  • паспортните съоръжения, както и съответните сертификати, издадени от Техническия Инвентаризация Бюрото и съдържащ информация за инвентаризация и други данни за техническото счетоводство жилища (план за жизнено пространство, неговото обяснение, и т.н.) (чл. 17 и 18 от Закона за регистрация на правата на недвижими имоти).

За разлика от договора за продажба на лично имущество, недвижими имоти продажби договор трябва да съдържа уговорената между страните в писмена форма, състоянието на цената на недвижимите имоти. При липса на условия за цената на продажба на недвижими имоти договор не е сключен (ал. 1, чл. 555 от Гражданския процесуален кодекс). Оценка на недвижими имоти, извършвани от професионални оценители.

Като общо правило страните са се договорили цена на недвижимия имот, разположен на земята включва курсове, предавани с един и същ недвижим имот на съответната част от земята или правата върху него (стр. 2, чл. 555 GK). Това правило обаче е диспозитивно. В допълнение, законът може да създава и други правила за връзката между цените на недвижимите имоти и цените на недвижими имоти прехвърлят към съответната част на урегулиран поземлен имот и правата върху него.

Цена на имота в договора за покупко-продажба на недвижими имоти може да се определи по различни методи. В случаите, когато стойността на имота е разположен на площ единица или друг показател за неговия размер, общата цена на недвижимия имот да бъде платена, се определя въз основа на действителния размер на прехвърлени на купувача (стр. 3, ст. 555 GK) имота. Основните задължения за успешно представяне на продавача и купувача, е да прехвърли имота от продавача и приета от купувача и за акта на прехвърляне или друг документ за прехвърляне (н. 1, чл. 556 от Гражданския процесуален кодекс). императивна норма, дадени комплекти правно обвързващи процедури за прехвърляне на недвижими имоти. Evasion на една от страните да подпише документ за прехвърляне на собственост при условията, посочени в споразумението, се счита за отказ, съответно от Продавача да изпълни задължението си за прехвърляне на имота, както и на купувача - от задължението да приеме имота.

Страни подписване на акта на прехвърляне или друг документ за прехвърляне, заедно с фактическото прехвърляне на недвижимо имущество е предпоставка, нека поговорим за изпълнение на задължението за предаване и приемане на недвижими имоти. Въпреки това, в случаите, предвидени със закон или договор, задължението за прехвърляне на недвижимо имущество, се счита изпълнено, при настъпването на други юридически факти (чл. 2, ал. 1, чл. 556 от Гражданския процесуален кодекс). Например, страните могат да бъдат включени в условията на договора, според която задължението на продавача да прехвърли собствеността ще се считат за изпълнени, само когато е:

1. 1. подпише нотариалния акт за прехвърляне;
   2. всъщност даде недвижими имоти;
   3. заплати съдебните разноски за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността на купувача.

При прехвърляне на комплекс в инженерните и техническите условия за сгради (конструкции) или апартаменти Страните могат да предвидят, че от съществено значение за правилното изпълнение на задължението за прехвърляне е да държи на продавача за своя сметка принуждава специализирана организация на контрол и проверка дейности с цел да се определи качественото състояние на имота, комунални услуги, информационни мрежи, обслужващи обекта, и така нататък.

Заедно със задължението да приемат закупения имот е основната отговорност на купувача по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот е задължение да го плати. Форма, начин и метод на плащане се определят от самите страните по договора. Законът дава възможност за плащане на закупения имот на вноски и кредити, както и авансово плащане. При продажба на недвижим имот на кредит в съответствие с раздел. 5, чл. 488 от Гражданския процесуален кодекс признава този имот, намиращ се в залог на продавача, за да изпълни задълженията си по купувачът заплаща. Съгласно чл. 20 от ипотечните ипотеки, образувани въз основа на п. 5, чл. 488 от Гражданския процесуален кодекс, се регистрира, без подаване на единно заявление, в същото време с държавна регистрация на правата на собственост на лицето, чиито права са обременени с ипотека.

Ръчно продажба на недвижими имоти, са едно и също задължение взаимното имот, като страни по договора за продажба на движими вещи, със следните изключения:

1. 1. приемане от страна на купувача на недвижими имоти, които не отговарят на условията по договора, включително и в случаите, когато такова несъответствие е предвидено в документа за прехвърляне на собственост, не е основание за освобождаване на продавача от отговорност за неточно изпълнение на договора (алинея 2 на член 556 от Гражданския процесуален кодекс ..);
   2. прехвърлянето от продавача на купувача на недвижими имоти за съществено нарушение на договора от качеството на купувача на недвижими имоти няма право да изисква подмяна на некачествените имоти в висококачествена униформа собственост (чл. 557 от Гражданския процесуален кодекс) поради естеството и съдържанието на задължението (Sec. 3, чл. 475 от Гражданския процесуален кодекс).

ВАЖНО! продажба на недвижими имоти договор може да бъде прекратено от всяка от преди датата на държавна регистрация на прехвърляне на собствеността, а след такава регистрация, при условие, че той не е бил изпълнен от страните в пълен размер. регистрация на състоянието на прехвърляне на собствеността не е пречка за прекратяването на извършило продажби договор имот в случаите, когато законът или в договора е предвидена възможност за прекратяване на договора с връщането получена въз основа на страните по чл. 450 от Гражданския процесуален кодекс, включително и неплащане от страна на купувача на имота.

За прекратяване на договора за покупко-продажба на недвижими имоти не е достатъчно факта на отказ на продавача или купувача на договора, като само по себе си този факт не може да служи като основа за регистрация на обратната прехвърляне на собственост на продавача. Необходимо е да се обърне към съда, който приема решение, съдържащо разпореждане на органа по регистрация за регистрация на прехвърляне на собственост от продавача на купувача, поради прекратяване на договора. Съдът може да направи такова решение само когато договорът за недвижими имоти в продажбите на страните са уговорили възможността за връщане изпълнена до прекратяване на договора (стр. 4 на чл. 453 от Гражданския процесуален кодекс).

Купувачът плаща за апартамента не е в пълно или изобщо не изброени стотинка. Показателно е? Вероятно, защото апартаментът е продаден за пари, че продавачът възнамерява да похарчи за собствените си нужди. Но съдилищата не мислят така.

Заключение. да не бъде в тази ситуация, е необходимо да се компетентно се изготви договор за покупко-продажба. В този случай, споразумението е необходимо да се определи, че купувачът неплащането на парите за придобитото жилище (посочете датата, на която плащането трябва да бъде от порядъка на плащане), договорът подлежи на прекратяване. В този случай, съдът щеше да застава на страната на продавача и нареди прекратяване на договора за продажба, тъй като тя ще падне по ал. 2, чл. 450 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, а именно случаите на прекратяване на договора на основание, предвидени от договора за продажба.